Maisons individuelles: rares mais toujours très prisées
La part des maisons individuelles dans le parc immobilier total en Suisse a connu une évolution remarquable au cours des 15 dernières années. Alors qu'en 2010, plus de 23% des logements étaient des maisons individuelles, cette proportion est tombée à environ 21% d'ici 2025. Ces données proviennent des statistiques actuelles de l'Office fédéral de la statistique (OFS), publiées dans le cadre des statistiques des bâtiments et des logements.
Des différences régionales significatives
La demande pour les maisons individuelles reste extrêmement élevée, mais l'offre se fait de plus en plus rare. Ceux qui recherchent ce type de bien doivent non seulement faire preuve de patience et disposer d'un budget conséquent, mais souvent aussi élargir leur périmètre de recherche.
Dans les régions urbaines en particulier, la part des maisons individuelles dans le parc immobilier total est faible. Par exemple, dans les cantons de Bâle-Ville et de Genève, elle ne représente que 8% et 10% respectivement du parc immobilier total.
En revanche, des cantons à caractère rural comme Glaris (42%) et le Jura (38%) affichent des proportions nettement plus élevées. Ces différences montrent que les maisons individuelles sont proportionnellement moins présentes dans les zones urbaines densément peuplées que dans les régions disposant de plus d'espace. Dans les zones rurales, les propriétaires sont également majoritairement des personnes physiques.
En chiffres absolus, cependant, les cantons les plus peuplés comme Zurich, Berne et Argovie dominent le classement. Chacun de ces cantons compte plus de 100 000 maisons individuelles. Cela montre que, malgré la baisse de leur proportion, il existe encore des stocks significatifs de maisons individuelles à l'échelle nationale, notamment dans certaines régions.
Les multiples causes de ce déclin
Le recul de l'importance des maisons individuelles peut être attribué à plusieurs facteurs:
- D'une part, les prix des maisons individuelles ont fortement augmenté ces dernières années, rendant leur acquisition plus difficile pour les acheteurs potentiels. Selon l’indice immobilier d’IAZI, qui se fonde sur des transactions effectives conclues sur le marché libre, les prix des maisons individuelles ont augmenté en moyenne suisse de 2,8% au cours des seuls douze derniers mois (au 3ᵉ trimestre 2026). Alors que les propriétaires actuels bénéficient de cette évolution, il devient de plus en plus compliqué pour les chercheurs de trouver un bien adapté.
- D'autre part, la promotion active de la densification en Suisse joue un rôle central. Dans de nombreuses régions, les petites parcelles sont de préférence utilisées pour construire des immeubles collectifs plutôt que des maisons individuelles. Cette tendance, amorcée il y a environ 15 ans, conduit parfois à ce que des maisons individuelles existantes soient remplacées par de petits immeubles résidentiels.
- Un autre aspect est la transmission des biens immobiliers par héritage. En présence de plusieurs héritiers, il peut être plus simple de répartir plusieurs unités d'un immeuble collectif plutôt qu'une seule maison individuelle. Cela influence également la préservation à long terme des maisons individuelles.
Les maisons individuelles offrent plus d'espace – souvent pour moins d'habitants
Une caractéristique marquante des maisons individuelles est leur consommation d'espace habitable par personne, qui est plus élevée. En moyenne, les habitants de maisons individuelles disposent d'environ 55 mètres carrés de surface habitable, contre seulement 43 mètres carrés dans les immeubles collectifs. Cette différence de plus de 10 mètres carrés se reflète également dans la densité d'occupation.
Fait intéressant, les maisons individuelles ne sont plus uniquement habitées par des familles, mais aussi par des couples ou des personnes seules. Les personnes âgées, en particulier, restent souvent dans leurs maisons même après le départ des enfants. Cela s'explique notamment par la bonne disponibilité de services tels que l'entretien des jardins, l'aide ménagère et les soins à domicile, qui permettent de continuer à vivre dans une maison individuelle même à un âge avancé. De plus, il n'est souvent pas financièrement avantageux de déménager dans un logement plus petit.
Les données montrent que 27% de toutes les maisons individuelles en Suisse sont occupées par des ménages dont les membres ont exclusivement 65 ans ou plus. Cette proportion devrait continuer à augmenter dans les années à venir, car la société suisse vieillit et le taux de natalité reste faible. Cette évolution conduit à ce que de grandes maisons avec de nombreuses pièces soient souvent utilisées par un petit nombre de personnes.
Un segment prisé, mais en déclin
Le recul proportionnel des maisons individuelles en Suisse s'explique par une combinaison de divers facteurs. Alors que la demande pour ces biens reste élevée, l'offre est de plus en plus limitée par la hausse des prix et les stratégies de densification. Parallèlement, il apparaît que les maisons individuelles continuent de jouer un rôle important sur le marché immobilier suisse – que ce soit dans les régions rurales, où elles dominent proportionnellement, ou dans les zones urbaines, où elles restent significatives en chiffres absolus malgré leur faible proportion. Il est donc clair que les maisons individuelles resteront très prisées.
Où les maisons individuelles offrent des avantages par rapport aux appartements en propriété
Les maisons individuelles coûtent généralement plus cher que les appartements en propriété. En contrepartie, elles offrent une plus grande surface habitable et de terrain – et surtout plus d’autonomie. En effet, les propriétaires en propriété par étages dépendent des décisions de la communauté:
– Moins de liberté: le règlement et le règlement intérieur peuvent limiter l’utilisation des espaces communs, la détention d’animaux domestiques ou la location (par exemple via Airbnb).
– Décisions plus lentes: pour les rénovations et les mesures structurelles sur les parties communes (par exemple, toit, façade, chauffage), une décision majoritaire est nécessaire selon le type de mesure, voire une majorité qualifiée. Cela peut retarder ou bloquer des projets.
– Risque de coûts: les propriétaires en propriété par étages participent proportionnellement aux coûts communs ( fonds de rénovation, entretien, administration, etc.), même s’ils ne soutiennent pas certaines mesures ou ne les utilisent pas personnellement (par exemple, aire de jeux pour enfants, jardin, salle de fête commune, etc.).
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