Case unifamiliari: rare ma sempre molto richieste
La percentuale di case unifamiliari sul totale del patrimonio abitativo in Svizzera ha subito un'evoluzione notevole negli ultimi 15 anni. Mentre nel 2010 oltre il 23% delle abitazioni erano case unifamiliari, questa percentuale è scesa a poco meno del 21% entro il 2025. Questo emerge dai dati attuali dell'Ufficio federale di statistica (UST), pubblicati nell'ambito delle statistiche sugli edifici e sulle abitazioni.
Significative differenze regionali
La domanda di case unifamiliari rimane costantemente alta, ma l'offerta si fa sempre più scarsa. Chi cerca un immobile di questo tipo non ha bisogno solo di pazienza e di un budget adeguato, ma spesso anche di ampliare il proprio raggio di ricerca.
In particolare, nelle regioni urbane, la percentuale di case unifamiliari sul totale del patrimonio abitativo è bassa. Ad esempio, nei cantoni di Basilea Città e Ginevra, essa si attesta rispettivamente solo all'8% e al 10% del totale.
Al contrario, cantoni a carattere rurale come Glarona (42%) e Giura (38%) presentano percentuali significativamente più alte. Queste differenze evidenziano che le case unifamiliari sono proporzionalmente meno rappresentate nelle aree densamente popolate e urbane rispetto alle regioni con maggiore disponibilità di spazio. Inoltre, nelle aree rurali, i proprietari sono prevalentemente persone fisiche.
In termini assoluti, tuttavia, i cantoni più popolosi come Zurigo, Berna e Argovia guidano la classifica. Ognuno di questi cantoni conta oltre 100 000 case unifamiliari. Questo dimostra che, nonostante il calo percentuale, esistono ancora consistenti patrimoni di case unifamiliari in tutta la Svizzera, specialmente in alcune regioni.
Cause diverse di questo calo
Il calo dell'importanza delle case unifamiliari può essere attribuito a diversi fatto:
- Da un lato, i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati notevolmente negli ultimi anni, rendendo più difficile l'accesso per i potenziali acquirenti. Secondo l’indice immobiliare di IAZI, basato su transazioni effettive concluse sul mercato libero, i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati in media svizzera del 2,8% negli ultimi dodici mesi (al 3° trimestre 2026). Mentre i proprietari esistenti beneficiano di questo sviluppo, per chi cerca una casa diventa sempre più complicato trovare un immobile adatto.
- Dall'altro lato, la promozione attiva della densificazione in Svizzera gioca un ruolo centrale. In molte regioni, si preferisce investire nella costruzione di edifici plurifamiliari su lotti più piccoli, piuttosto che costruire case unifamiliari. Questo sviluppo, iniziato circa 15 anni fa, porta in alcuni casi alla sostituzione di case unifamiliari esistenti con piccoli complessi residenziali.
- Un altro aspetto è la trasmissibilità delle proprietà immobiliari. In presenza di più eredi, può essere più semplice suddividere più unità abitative di un edificio plurifamiliare piuttosto che ereditare una singola casa unifamiliare. Questo influisce ulteriormente sulla conservazione a lungo termine delle case unifamiliari.
Case unifamiliari offrono più spazio – spesso per meno abitanti
Una caratteristica distintiva delle case unifamiliari è il maggiore consumo di superficie abitativa per persona. In media, gli abitanti delle case unifamiliari dispongono di circa 55 metri quadrati di superficie abitativa, mentre negli edifici plurifamiliari sono solo 43 metri quadrati. Questa differenza di oltre 10 metri quadrati si riflette anche nella densità abitativa.
Curiosamente, le case unifamiliari non sono più abitate esclusivamente da famiglie, ma anche da coppie o persone sole. In particolare, gli anziani spesso rimangono nelle loro case anche dopo che i figli sono andati via. Questo è dovuto, tra l'altro, alla buona disponibilità di servizi come la manutenzione del giardino, l'assistenza domestica e le offerte di cura, che consentono di vivere in una casa unifamiliare anche in età avanzata. Inoltre, spesso non conviene finanziariamente trasferirsi in un appartamento più piccolo.
I dati mostrano che il 27% di tutte le case unifamiliari in Svizzera sono abitate da nuclei familiari composti esclusivamente da persone di 65 anni o più. Questa percentuale è destinata a crescere nei prossimi anni, poiché la società svizzera sta invecchiando e il tasso di natalità rimane basso. Questo sviluppo porta al fatto che grandi case con molte stanze vengono spesso utilizzate da poche persone.
Un segmento ambito, ma in diminuzione
Il calo percentuale delle case unifamiliari in Svizzera è il risultato di una combinazione di diversi fattori. Mentre la domanda per questi immobili rimane alta, l'offerta è sempre più limitata a causa dell'aumento dei prezzi e delle strategie di densificazione. Allo stesso tempo, è evidente che le case unifamiliari continuano a svolgere un ruolo importante nel mercato immobiliare svizzero – sia nelle regioni rurali, dove dominano in termini percentuali, sia nelle aree urbane, dove, nonostante la bassa percentuale, rimangono significative in termini assoluti. È quindi chiaro che le case unifamiliari continueranno ad essere molto richieste.
Dove le case unifamiliari offrono vantaggi rispetto all’appartamento di proprietà
Le case unifamiliari costano generalmente di più rispetto agli appartamenti di proprietà. In compenso, offrono più spazio abitativo e più terreno – e soprattutto più autonomia.. Infatti, chi possiede un appartamento di proprietà è vincolato alle decisioni della comunità condominiale.
– Meno libertà: il regolamento e le norme condominiali possono limitare l'utilizzo degli spazi comuni, la detenzione di animali domestici o l'affitto (ad esempio tramite Airbnb).
– Decisioni più lente: per le ristrutturazioni e gli interventi strutturali sulle parti comuni (ad esempio tetto, facciata, riscaldamento) è necessario, a seconda del tipo di intervento, un voto di maggioranza, talvolta persino una maggioranza qualificata. Questo può ritardare o bloccare i progetti.
– Rischio di costi: i proprietari in proprietà per piani partecipano proporzionalmente ai costi comuni (fondo di rinnovazione, manutenzione amministrazione, ecc.), anche se non approvano personalmente alcune misure o non ne usufruiscono (ad esempio area giochi per bambini, giardino, sala comune per feste, ecc.).
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