Amortissement d’un prêt hypothécaire: l’essentiel en bref

Qu’est-ce que l’amortissement?

L’amortissement consiste à rembourser progressivement un prêt hypothécaire. Cela se fait par versements réguliers, trimestriels ou annuels par exemple. Vous réduisez ainsi continuellement votre dette auprès de la banque.

Différence entre les prêts hypothécaires en 1er et en 2e rang

Parmi les prêts hypothécaires, on fait la distinction entre prêts en 1er rang et prêts en 2e rang. Les deux diffèrent en termes d’ordre de grandeur et d’obligation d’amortissement.

Prêt hypothécaire en 1er rang (jusqu’aux deux tiers de la valeur du bien):

• Possibilité de fractionnement en plusieurs tranches assorties de durées différentes
• Pas d’obligation d’amortissement, amortissement facultatif possible

Prêt hypothécaire en 2e rang (partie du financement dépassant 67%, jusqu’à 80% maximum):

• Amortissement exigé dans un délai de 15 ans ou au départ à la retraite
• Obligation d’amortissement

Exemple: pour un bien d’une valeur de 1 000 000 francs financé avec 20% de fonds propres (200 000 francs), le prêt hypothécaire total s’élève à 800 000 francs. Sur ce montant, 670 000 francs sont financés par un prêt hypothécaire en 1er rang et 130 000 francs par un prêt hypothécaire en 2e rang.

Comment fonctionne l’obligation d’amortissement en Suisse

Sur quoi porte cette obligation? En Suisse, vous devez rembourser le prêt hypothécaire en 2e rang dans un délai de 15 ans, ou au plus tard à votre départ à la retraite, en fonction de ce qui survient le plus tôt. L’amortissement du prêt hypothécaire en 1er rang (jusqu’aux deux tiers de la valeur du bien) n’est en revanche pas obligatoire.

Les principales règles:

• Objectif: réduire la dette hypothécaire aux deux tiers de la valeur du bien au maximum
• Délai: 15 ans ou jusqu’à l’âge ordinaire de la retraite (âge de référence depuis 2024: 65 ans)
• Méthode: amortissement direct ou indirect, à votre convenance
• Capacité financière: à la retraite, vous devez pouvoir assumer votre prêt hypothécaire avec votre rente.

Exemple: à 45 ans, vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 900 000 francs. Avec un apport en fonds propres de 20%, le prêt hypothécaire en 2e rang s’élève à 120 000 francs.

• Règle des 15 ans: amortissement complet au plus tard à 60 ans
• Règle du départ à la retraite: amortissement complet au plus tard à 64 ou 65 ans
• Résultat: vous devez amortir votre prêt au plus tard avant l’âge de 60 ans (l’expiration du délai de 15 ans survient en premier).

Bon à savoir: en cas d’achat tardif d’un bien, la règle du départ à la retraite s’applique en premier. Pr exemple, si vous achetez un logement à 55 ans, vous n’aurez plus 15 ans devant vous pour amortir le prêt, mais seulement le nombre d’années qui vous séparent de l’âge de la retraite.

Comment fonctionne l’amortissement d’un prêt hypothécaire?

Dans le cas de l’amortissement direct, vous remboursez régulièrement des montants à la banque et réduisez ainsi vos dettes. Dans le cas de l’amortissement indirect, vous effectuez des versements dans une solution de prévoyance, généralement le pilier 3a, que vous utilisez ultérieurement pour le remboursement.

Amortissement direct

Quel est le principe?
ous virez à votre banque un montant régulier, généralement tous les trimestres ou tous les ans. Avec chaque paiement, vous réduisez votre dette hypothécaire et vos intérêts (car votre dette diminue). Fiscalement parlant, cela implique aujourd’hui que moins vous payez d’intérêts hypothécaires, moins vous pouvez les déduire des impôts: votre revenu imposable augmente. À partir de 2029, les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles: le désavantage disparaîtra alors entièrement.

Avantages:

• Vos dettes diminuent constamment
• Vos charges d’intérêts s’allègent avec le temps

Inconvénients:

• Immobilisation de votre argent dans le bien
• Marge de manœuvre financière réduite
• Moindres réserves de liquidités pour les dépenses imprévues
• Impôts: la baisse des taux hypothécaires réduit vos déductions fiscales (qui resteront possibles probablement jusqu’en 2027).

Exemple: pour un prêt hypothécaire en 2e rang de 120 000 francs, vous amortissez chaque année 8000 francs. Au bout de 15 ans, le prêt est entièrement remboursé. Et votre charge d’intérêts annuelle diminue continuellement.

Amortissement indirect

Quel est le principe?
Vous effectuez régulièrement des versements sur un compte de prévoyance liée du pilier 3a. Vous mettez cet avoir en gage auprès de la banque à titre de garantie. Votre dette hypothécaire reste identique jusqu’à ce que vous utilisiez le capital épargné pour le remboursement. Fiscalement parlant, cela vous confère aujourd’hui un double avantage: vous déduisez de votre revenu imposable à la fois les versements du pilier 3a et les intérêts hypothécaires, qui restent stables à un haut niveau. À partir de 2029, la déduction des intérêts hypothécaires sera supprimée. Vous ne pourrez plus déduire que les versements du pilier 3a.

Avantages:

• Les versements dans le pilier 3a sont déductibles fiscalement.
• Impôts: la déductibilité des versements 3a et des intérêts hypothécaires vous assure un double avantage fiscal (jusqu’en 2028).
• Votre capital de prévoyance peut être placé dans des produits axés sur le rendement.
• Vous pouvez utiliser vos avoirs du pilier 3a de manière flexible.
• Vous constituez en parallèle une prévoyance vieillesse.

Inconvénients:

• La dette hypothécaire reste dans un premier temps inchangée.
• Les paiements d’intérêts restent constants.
• Impôts: les intérêts hypothécaires ne sont plus déductibles, uniquement le pilier 3a (à partir de 2029)
• Une contrainte d’utilisation s’applique au pilier 3a (mise en gage).

Bon à savoir: après le changement du système, les primo-accédants bénéficieront probablement d’une déduction limitée des intérêts débiteurs pendant dix ans (première année: maximum de 10 000 francs par an pour les couples mariés et de 5000 francs pour les célibataires).

Exemple: vous avez un prêt hypothécaire en 2e rang de 125 000 francs et versez chaque année 7258 francs dans le pilier 3a pendant 15 ans. Avec un rendement moyen de 2%, vous disposez d’environ 125 000 francs au bout de 15 ans pour rembourser la totalité du prêt hypothécaire en 2e rang.

Avantages fiscaux de l’amortissement indirect

L’amortissement indirect vous fait actuellement bénéficier d’un double avantage fiscal:

1. Les versements dans le pilier 3a sont entièrement déductibles du revenu imposable.
2. Les intérêts hypothécaires restent élevés et sont également déductibles fiscalement.

Avec la suppression de la valeur locative, qui entre en vigueur à partir de la période fiscale 2029, la situation va changer:
 

• Les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles fiscalement, ni pour la propriété du logement ni pour d’autres dettes telles que les crédits privés ou les cartes de crédit.
• Les versements dans le pilier 3a resteront entièrement déductibles.
• Le double avantage fiscal de l’amortissement indirect disparaîtra.

Conséquence: l’amortissement direct va devenir comparativement plus attrayant, car vous économiserez des intérêts sans subir de désavantages fiscaux. L’amortissement indirect restera intéressant en raison des avantages du pilier 3a, mais n’offrira plus l’avantage de la déduction des intérêts. Une combinaison des deux peut se révéler judicieuse: effectuer des versements dans le pilier 3a tout en amortissant directement.

Recommandation pour les prêts hypothécaires en cours jusqu’à la réforme

• Jusqu’à la réforme (2029): poursuivez l’amortissement indirect si vous avez déjà commencé afin de continuer à bénéficier du double avantage fiscal.
• Après l’entrée en vigueur de la réforme: vérifiez avec votre banque si et quand un passage à un amortissement direct ou à une combinaison des deux est indiqué. Vous pouvez continuer à exploiter le pilier 3a même en cas d’amortissement direct, mais séparément, pour la prévoyance vieillesse, et non comme garantie mise en gage.

Particularité de la primo-accession

• Les personnes qui accèderont pour la première fois à la propriété du logement après l’entrée en vigueur de la réforme pourront procéder à une déduction limitée des intérêts débiteurs pendant 10 ans (10 000 francs au maximum pour les couples mariés la première année, puis baisse annuelle).
• Pour le choix du mode d’amortissement, cela signifie que l’amortissement indirect peut rester avantageux les premières années même après la réforme, car vous bénéficierez des deux avantages (pilier 3a et déduction limitée des intérêts débiteurs). Au terme des 10 ans, l’amortissement direct deviendra plus attrayant.

Quand un amortissement facultatif est-il intéressant?

Vous n’avez pas l’obligation de rembourser le prêt hypothécaire en 1er rang, mais vous pouvez le faire. L’intérêt d’un amortissement facultatif dépend de votre situation personnelle: à combien s’élèvent les intérêts? Quelle importance accordez-vous à votre souplesse financière? Et combien d’années vous séparent de la retraite?

Avantages de l’amortissement facultatif d’un prêt hypothécaire

Quand est-il intéressant de rembourser un prêt hypothécaire en 1er rang à titre facultatif?

• En vue de la retraite: vous souhaitez réduire votre prêt hypothécaire à un niveau supportable avant que votre revenu diminue de 30% à 40%.
• Considérations fiscales: à partir de 2029, les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles, ce qui fera disparaître le désavantage fiscal de l’amortissement.
• Considérations de rendement: si les taux hypothécaires sont supérieurs au rendement d’un placement financier, vous économisez en amortissant plus que ce que vous gagneriez en plaçant l’argent.
• Plus de sérénité: voir sa dette diminuer peut donner un sentiment de plus grande sécurité et de qualité de vie accrue.

De quoi faut-il tenir compte en cas d’amortissements facultatifs?

• Échéance des prêts hypothécaires: l’amortissement facultatif des prêts hypothécaires à taux fixe ne peut généralement intervenir qu’à l’échéance. Il n’est pas possible d’effectuer des amortissements supérieurs aux montants convenus pendant la durée du produit. Prévoyez par conséquent d’effectuer des amortissements facultatifs au moment du renouvellement du prêt hypothécaire.
• Rendement ou économies sur les intérêts: le remboursement du prêt permet de payer moins d’intérêts hypothécaires, mais signifie aussi renoncer à d’éventuels revenus d’investissement. «Le rendement à long terme d’un placement financier diversifié est généralement supérieur aux économies de coûts réalisées en remboursant un prêt hypothécaire au taux de 3%, p. ex.», explique Sacha Marienberg, responsable Investment Office de la Banque Migros. «Investir au lieu d’amortir reste donc une option à envisager, indépendamment de la déductibilité fiscale des intérêts.»
• Conserver sa flexibilité financière: même si vous n’investissez pas en bourse, il existe de bonnes raisons de ne pas trop amortir un prêt hypothécaire. «Il peut être plus judicieux de conserver une réserve de liquidités, p. ex. pour des rénovations», explique Sacha Marienberg. En cas d’amortissement, on immobilise plus d’argent dans le bien immobilier, ce qui peut conduire à un cumul de risques dans le mix d’actifs. Une augmentation ultérieure du prêt hypothécaire prend du temps et implique des coûts.
• Capacité financière à la retraite: dans la perspective de la retraite, lorsque les revenus sont souvent 30% à 40% inférieurs à ceux de la période active, des amortissements supplémentaires peuvent être judicieux. Vous aurez ainsi l’assurance de pouvoir supporter le prêt hypothécaire même avec de moindres revenus.
• Conclusion: vérifiez si, dans votre cas, un amortissement facultatif convient à votre situation de vie.

Est-il possible de trop amortir?

En remboursant trop ou trop rapidement un prêt hypothécaire, on immobilise du capital à l’excès dans le bien immobilier. Cela peut poser problème plus tard, surtout à la retraite.

• Manque de liquidités à la retraite: de nombreux retraités ont besoin de réserves financières afin de payer par exemple des rénovations, des transformations ou des frais médicaux imprévus. Investir la totalité de son patrimoine dans le remboursement d’un prêt hypothécaire fait courir le risque d’un manque de liquidités.
• L’augmentation du prêt hypothécaire, une opération incertaine: l’augmentation d’un prêt hypothécaire déjà remboursé n’est pas garantie. La banque vérifie à nouveau votre capacité financière, et la baisse du revenu liée au départ à la retraite peut jouer en votre défaveur. De nouveaux frais de souscription sont également facturés.
• Considérations de rendement: comme l’explique Sacha Marienberg, responsable Investment Office de la Banque Migros: «Le rendement à long terme d’un placement financier diversifié est généralement supérieur au coût d’un prêt hypothécaire au taux de 3%, p. ex.». Quiconque amortit des montants trop importants se prive de ces opportunités de rendement.
• Trouver un équilibre: quel est le juste amortissement?
  Il n’y a pas de règle générale; cela dépend de votre situation individuelle. Nos conseils
  – Conservez des réserves: vous devriez disposer en réserve d’au moins 6 à 12 revenus mensuels
  – Planifiez avec soin: pensez aux dépenses futures telles que les rénovations ou les frais de santé à la retraite.
  – Actionnez plusieurs leviers: optez pour un amortissement partiel et conservez des liquidités
  – Vérifiez votre capacité financière: assurez-vous que le prêt hypothécaire restera supportable à la retraite avec un revenu réduit.

Comparaison amortissement direct et indirect

Résumé

• La bonne stratégie d’amortissement dépend de chacun. Qu’elle repose sur l’amortissement direct, l’amortissement indirect ou sur combinaison des deux, la stratégie gagnante dépend de votre situation financière, de vos objectifs et de votre étape de vie.
• Ce qu'il faut surtout retenir: vous devez rembourser le prêt hypothécaire en 2e rang dans un délai de 15 ans, ou avant votre départ à la retraite. L’amortissement du prêt en 1er rang est facultatif. L’amortissement direct vous permet de réduire continuellement vos dettes et votre charge d’intérêts. Dans le cas de l’amortissement indirect, vous constituez en parallèle votre prévoyance vieillesse au moyen du pilier 3a. Vous bénéficiez de la double déduction fiscale (pilier 3a et intérêts hypothécaires) encore valable actuellement. Avec la réforme fiscale, qui sera effective à partir de 2029, la déduction des intérêts hypothécaires sera supprimée; seul le pilier 3a reste attrayant sur le plan fiscal.
• Important: amortir des montants trop importants peut être problématique. Conservez une marge de manœuvre financière pour les rénovations, les frais de santé et les dépenses imprévues à la retraite. L’augmentation ultérieure d’un prêt hypothécaire est difficile et non garantie. En outre, l’amortissement de l’hypothèque en 1er rang n’est intéressante que lorsque l’économie réalisée en charges d’intérêts est supérieure au rendement généré par un placement. 
• Ce qu’il vous reste à faire: convenez d’un entretien-conseil personnel. Nous vous montrerons la stratégie d’amortissement qui vous convient le mieux et vous aiderons à vous préparer à la réforme fiscale annoncée.
• Prenez rendez-vous.