Amortisation der Hypothek: Alles Wichtige zusammengefasst

Was bedeutet Amortisation?

Amortisation bedeutet: Sie zahlen Ihre Hypothek schrittweise zurück. Das passiert in regelmässigen Raten – zum Beispiel vierteljährlich oder jährlich. Dadurch verringern Sie Ihre Schulden bei der Bank kontinuierlich.

Unterschied zwischen 1. und 2. Hypothek

Bei einer Hypothek unterscheidet man zwischen der 1. und der 2. Hypothek. Beide unterscheiden sich in Höhe und Amortisationspflicht.

1. Hypothek (bis zwei Drittel des Immobilienwerts):

• Kann in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt werden
• Keine Amortisationspflicht, freiwillige Amortisation möglich

2. Hypothek (Teil der Finanzierung, der über die 67 Prozent hinausgeht, in der Regel bis maximal 80 Prozent):

• Muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden
• Amortisation ist Pflicht

Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 1'000'000 Franken mit 20 Prozent Eigenkapital (200'000 Franken) beträgt die Gesamthypothek 800'000 Franken. Davon sind 670'000 Franken die 1. Hypothek und 130'000 Franken die 2. Hypothek.

Wie die Amortisationspflicht in der Schweiz funktioniert

Was genau ist Pflicht? In der Schweiz müssen Sie die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückzahlen – je nachdem, was früher eintritt. Die 1. Hypothek (bis zwei Drittel des Immobilienwerts) unterliegt keiner Amortisationspflicht.

Die wichtigsten Regeln:

• Ziel: Reduktion der Hypothekarschuld auf maximal zwei Drittel des Immobilienwerts
• Frist: 15 Jahre oder bis zum ordentlichen Pensionsalter (seit 2024 Referenzalter 65 Jahre)
• Methode: Direkt oder indirekt – Sie können frei wählen
• Tragbarkeit: Nach der Pensionierung muss die Hypothek mit dem Renteneinkommen tragbar bleiben

Beispiel: Sie kaufen mit 45 Jahren eine Immobilie im Wert von 900'000 Franken. Bei 20 Prozent Eigenkapital beträgt die 2. Hypothek 120'000 Franken.

• 15-Jahre-Regel: Vollständige Amortisation bis zum 60. Lebensjahr
• Pensionsregel: Vollständige Amortisation bis zum 64./65. Lebensjahr
• Ergebnis: Sie müssen spätestens bis zum 60. Lebensjahr amortisieren (15 Jahre kommen zuerst)

Gut zu wissen: Bei einem späteren Immobilienkauf greift die Pensionsgrenze früher. Wer mit 55 Jahren kauft, hat nicht mehr 15 Jahre Zeit, sondern nur noch bis zur Pension.

Wie funktioniert die Amortisation einer Hypothek?

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig Beträge an die Bank zurück und senken so Ihre Schulden. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie in eine Vorsorgelösung ein – meist die Säule 3a – und verwenden dieses Guthaben später zur Rückzahlung.

Direkte Amortisation

Wie funktioniert sie?
Sie überweisen regelmässig – meist vierteljährlich oder jährlich – einen Betrag direkt an Ihre Bank. Mit jeder Zahlung reduzieren Sie Hypothekarschuld und auch Ihre Zinsen, weil Sie weniger Schulden haben. Steuerlich bedeutet das heute: Je weniger Hypothekarzinsen Sie zahlen, desto weniger können Sie abziehen – Ihr steuerbares Einkommen steigt. Ab 2029 sind Hypothekarzinsen ohnehin nicht mehr abzugsfähig – dieser Nachteil entfällt dann komplett.

Vorteile:

• Ihre Schulden werden laufend kleiner
• Ihre Zinskosten sinken mit der Zeit

Nachteile:

• Ihr Geld ist in der Immobilie gebunden
• Weniger finanzielle Flexibilität
• Geringere Liquiditätsreserven für unvorhergesehene Ausgaben
• Steuern: Sinkende Hypothekarzinsen reduzieren Ihre Steuerabzüge (noch bis voraussichtlich 2027)

Beispiel: Bei einer 2. Hypothek von 120'000 Franken amortisieren Sie jedes Jahr 8'000 Franken. Nach 15 Jahren ist die Hypothek vollständig zurückgezahlt. Ihre jährlichen Zinskosten sinken dabei kontinuierlich.

Indirekte Amortisation

Wie funktioniert sie? 
Sie zahlen regelmässig in ein gebundenes Vorsorgekonto der Säule 3a ein. Dieses Guthaben verpfänden Sie der Bank als Sicherheit. Ihre Hypothekarschuld bleibt zunächst gleich hoch, bis Sie das angesparte Kapital später zur Rückzahlung verwenden. Steuerlich bedeutet das heute: Doppelter Vorteil – Sie ziehen sowohl die Säule-3a-Einzahlungen als auch die konstant hohen Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen ab. Ab 2029: Hypothekarzinsen sind nicht mehr abzugsfähig – nur die Säule-3a-Einzahlungen bleiben steuerlich absetzbar.

Vorteile:

• Säule-3a-Einzahlungen sind steuerlich abzugsfähig
• Steuern: Doppelter Vorteil durch Säule 3a und Hypothekarzinsen (noch bis voraussichtlich 2028)
• Ihr Vorsorgekapital kann renditeorientiert angelegt werden
• Flexibilität bei der Verwendung des 3a-Guthabens
• Sie bauen parallel Altersvorsorge auf

Nachteile:

• Hypothekarschuld bleibt zunächst gleich hoch
• Zinszahlungen bleiben konstant
• Steuern: Hypothekarzinsen nicht mehr abzugsfähig, nur noch Säule 3a (ab 2029)
• Verpflichtende Nutzung der Säule 3a mit Verpfändung

Gut zu wissen: Ersterwerbende von Wohneigentum erhalten nach dem Systemwechsel voraussichtlich 10 Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug (1. Jahr max. 10'000 Franken für Ehepaare / 5'000 Franken für Ledige).

Beispiel: Sie haben eine 2. Hypothek von 125'000 Franken und zahlen 15 Jahre lang je 7258 Franken in die Säule 3a ein. Bei einer durchschnittlichen Rendite von 2 Prozent haben Sie nach 15 Jahren rund 125'000 Franken – genug, um die gesamte 2. Hypothek zurückzuzahlen.

Steuerliche Vorteile bei indirekter Amortisation

Bei der indirekten Amortisation profitieren Sie derzeit von einem doppelten Steuervorteil:

1. Säule-3a-Einzahlungen sind vollständig vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig.
2. Hypothekarzinsen bleiben konstant hoch und sind ebenfalls steuerlich abziehbar.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts, die ab der Steuerperiode 2029 in Kraft tritt, gilt:
 

• Hypothekarzinsen sind nicht mehr steuerlich abzugsfähig – weder für Wohneigentum noch für andere Schulden wie Privatkredite oder Kreditkarten
• Säule-3a-Einzahlungen bleiben weiterhin vollständig abzugsfähig
• Der Doppelvorteil der indirekten Amortisation entfällt

Die Folge: Die direkte Amortisation wird relativ attraktiver – Sie sparen Zinsen, ohne dass Ihnen steuerliche Nachteile entstehen. Die indirekte Amortisation bleibt wegen der 3a-Vorteile interessant, verliert aber den Zinsvorteil. Eine Kombination kann sinnvoll sein: Säule 3a einzahlen und parallel direkt amortisieren.

Empfehlung für laufende Hypotheken bis zur Reform

• Bis zur Reform (2029): Bleiben Sie bei der indirekten Amortisation, wenn Sie bereits damit begonnen haben – der Doppelvorteil lohnt sich noch.
• Nach Inkrafttreten der Reform: Prüfen Sie mit Ihrer Bank, ob und wann ein Wechsel zur direkten Amortisation oder eine Kombination sinnvoll ist. Die Säule 3a können Sie auch bei direkter Amortisation weiterhin nutzen – dann allerdings separat für die Altersvorsorge, nicht als verpfändete Sicherheit.

Besonderheit beim ersten Immobilienkauf

• Wer nach Inkrafttreten der Reform erstmals Wohneigentum erwirbt, kann 10 Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug vornehmen (erstes Jahr max. 10'000 Franken für Ehepaare, danach jährlich sinkend).
• Für die Amortisationswahl bedeutet das: In den ersten Jahren kann sich die indirekte Amortisation auch nach der Reform noch lohnen, weil Sie von beiden Vorteilen profitieren (3a + beschränkter Schuldzinsabzug). Nach Ablauf der 10 Jahre wird die direkte Amortisation dann attraktiver.

Wann lohnt sich eine freiwillige Amortisation?

Die 1. Hypothek müssen Sie nicht zurückzahlen – dürfen es aber. Ob sich eine freiwillige Amortisation lohnt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab: Wie hoch sind die Zinsen? Wie wichtig ist Ihnen finanzielle Flexibilität? Und wie weit sind Sie von der Pensionierung entfernt?

Gründe für eine freiwillige Amortisation einer Hypothek

Wann macht es Sinn, die 1. Hypothek freiwillig zurückzuzahlen?

• Im Hinblick auf die Pensionierung: Sie möchten Ihre Hypothek auf eine tragbare Höhe reduzieren, bevor das Einkommen nach der Pension um 30 bis 40 Prozent sinkt.
• Steuerliche Überlegungen: Ab 2029 sind Hypothekarzinsen ohnehin nicht mehr abzugsfähig – der steuerliche Nachteil der Amortisation entfällt dann.
• Renditeüberlegungen: Wenn die Hypothekarzinsen höher sind als die Rendite einer Geldanlage, sparen Sie durch Amortisation mehr als Sie mit dem Geld verdienen würden.
• Psychologische Entlastung: Weniger Schulden können ein Gefühl von mehr Sicherheit und Lebensqualität bedeuten.

Was ist bei freiwilligen Amortisationen zu beachten?

• Fälligkeit der Hypotheken: Bei Festhypotheken können Sie meist nur am Ende der Laufzeit freiwillig amortisieren. Während der Laufzeit sind keine höheren Amortisationen als vereinbart möglich. Planen Sie freiwillige Amortisationen deshalb zum Zeitpunkt der Hypothekenerneuerung ein.
• Rendite versus Zinseinsparung: Wer die Hypothek zurückzahlt, spart Zinskosten – verzichtet aber auf mögliche Anlageerträge. «Die langfristige Rendite einer diversifizierten Finanzmarktanlage ist in der Regel höher als die Kosten, die man durch die Rückzahlung einer Hypothek mit beispielsweise 3 Prozent Zins einspart», erklärt Sacha Marienberg, Leiter Investment Office der Migros Bank. «Investieren statt amortisieren bleibt also unabhängig von der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Zinsen eine prüfenswerte Option.»
• Finanzielle Flexibilität bewahren: Selbst wenn Sie nicht an der Börse investieren, gibt es gute Gründe, nicht zu viel zu amortisieren. «Stattdessen kann es sinnvoller sein, ein Polster von liquiden Mitteln zu behalten, zum Beispiel für Renovationen», sagt Sacha Marienberg. Wer amortisiert, bindet mehr Geld in der Immobilie – das kann zu Klumpenrisiken im Vermögensmix führen. Eine spätere Wiederaufstockung der Hypothek braucht Zeit und ist mit Kosten verbunden.
• Tragbarkeit nach der Pensionierung: Mit Blick auf die Pensionierung – wenn die Renteneinkünfte oft 30 bis 40 Prozent tiefer sind als das Erwerbseinkommen – machen zusätzliche Amortisationen durchaus Sinn. So stellen Sie sicher, dass die Hypothek auch mit dem reduzierten Einkommen tragbar bleibt.
• Fazit: Prüfen Sie individuell, ob eine freiwillige Amortisation zu Ihrer Lebenssituation passt.

Kann ich auch zu viel amortisieren?

Wer seine Hypothek zu stark oder zu schnell zurückzahlt, bindet zu viel Kapital in der Immobilie. Das kann später zum Problem werden – besonders im Alter.

• Fehlende Liquidität im Alter: Nach der Pensionierung brauchen viele Menschen finanzielle Reserven – etwa für Renovationen, Umbauten oder unerwartete Gesundheitskosten. Wer sein gesamtes Vermögen in die Hypothekenrückzahlung gesteckt hat, steht dann ohne liquide Mittel da.
• Hypothek wieder aufstocken ist schwierig: Eine einmal zurückgezahlte Hypothek wieder aufzustocken, ist nicht garantiert. Die Bank prüft erneut Ihre Tragbarkeit – und im Pensionsalter mit reduziertem Einkommen kann das schwierig werden. Zudem entstehen Kosten für die Neuaufnahme.
• Renditeüberlegungen: Wie Sacha Marienberg, Leiter Investment Office der Migros Bank, erklärt: «Die langfristige Rendite einer diversifizierten Finanzmarktanlage ist in der Regel höher als die Kosten einer Hypothek mit beispielsweise 3 Prozent Zins.» Wer zu viel amortisiert, verzichtet auf diese Renditechancen.
• Die Balance finden: Wie viel Amortisation ist richtig? Eine Faustregel gibt es nicht – es hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Beachten Sie:
  – Behalten Sie Reserven: Mindestens 6 bis 12 Monatseinkommen sollten als Reserve verfügbar bleiben
  – Gut planen: Denken Sie an kommende Ausgaben wie Renovationen oder Gesundheitskosten im Alter
  – Kombinieren Sie: Amortisieren Sie teilweise und behalten Sie gleichzeitig liquide Mittel
  – Prüfen Sie die Tragbarkeit: Stellen Sie sicher, dass die Hypothek auch nach der Pensionierung mit reduziertem Einkommen tragbar bleibt

Direkte und indirekte Amortisation im Vergleich

Fazit

• Die richtige Amortisationsstrategie ist individuell. Ob direkt, indirekt oder eine Kombination aus beidem – es hängt von Ihrer finanziellen Situation, Ihren Zielen und Ihrem Lebensabschnitt ab.
• Die wichtigsten Erkenntnisse: Die 2. Hypothek müssen Sie innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückzahlen. Die 1. Hypothek ist freiwillig. Bei der direkten Amortisation senken Sie kontinuierlich Ihre Schulden und Zinskosten. Bei der indirekten Amortisation bauen Sie parallel Ihre Altersvorsorge über die Säule 3a auf. Aktuell profitieren Sie bei der indirekten Amortisation vom doppelten Steuerabzug (Säule 3a und Hypothekarzinsen). Mit der Steuerreform ab 2029 entfällt der Abzug für Hypothekarzinsen – nur die Säule 3a bleibt steuerlich attraktiv.
• Wichtig: Zu viel amortisieren kann problematisch sein. Behalten Sie finanzielle Flexibilität für Renovationen, Gesundheitskosten und unvorhergesehene Ausgaben im Alter. Eine Hypothek später wieder aufzustocken ist schwierig und nicht garantiert. Zudem lohnt sich die Amortisation der 1. Hypothek erst dann, wenn die Ersparnis bei den Zinskosten höher ist als die Rendite, die eine alternative Geldanlage bringen würde. 
• Ihre nächsten Schritte: Vereinbaren Sie ein persönliches Beratungsgespräch – wir zeigen Ihnen, welche Amortisationsstrategie optimal zu Ihnen passt und wie Sie sich auf die kommende Steuerreform vorbereiten können.
• Vereinbaren Sie eine Beratung.