Ammortamento dell’ipoteca: riepilogo delle informazioni principali

Cosa vuol dire ammortamento?

L’ammortamento consiste nel rimborsare l’ipoteca in modo graduale con rate regolari, ad esempio trimestrali o annuali. In questo modo riducete costantemente i vostri debiti nei confronti della banca.

Differenza tra 1a e 2a ipoteca

Un prestito ipotecario si suddivide in 1a e 2a ipoteca, diverse per importo e obbligo di ammortamento.

1a ipoteca (fino a due terzi del valore dell’immobile):

• può essere suddivisa in più tranche con durate diverse
• nessun obbligo di ammortamento, possibilità di ammortamento volontario

2a ipoteca (parte del finanziamento che supera il 67%, fino a un massimo dell’80%):

• deve essere ammortizzata entro 15 anni o entro il pensionamento
• rimborso obbligatorio

Esempio: per un immobile del valore di 1 000 000 franchi con il 20% di capitale proprio (200 000 franchi), l’ipoteca complessiva ammonta a 800 000 franchi. Di questi, la 1a ipoteca è di 670 000 franchi e la 2a di 130 000 franchi.

Come funziona l’obbligo di ammortamento in Svizzera

In cosa consiste esattamente l’obbligo? In Svizzera occorre rimborsare la 2a ipoteca entro 15 anni o al più tardi entro il pensionamento, a seconda di quale condizione si verifichi per prima. La 1a ipoteca (fino a due terzi del valore dell’immobile) non è soggetta a obbligo di ammortamento.

Le regole più importanti

• Obiettivo: ridurre il debito ipotecario a un massimo di due terzi del valore dell’immobile
• Scadenza: entro 15 anni o fino all’età ordinaria di pensionamento (65 anni è l’età di riferimento dal 2024)
• Metodo: ammortamento diretto o indiretto, a scelta
• Sopportabilità: dopo il pensionamento l’ipoteca deve restare finanziariamente sostenibile anche con il reddito da rendita

Esempio: a 45 anni acquistate un immobile del valore di 900 000 franchi. Con un capitale proprio del 20%, la 2a ipoteca ammonta a 120 000 franchi.

• Regola dei 15 anni: ammortamento completo fino all’età di 60 anni
• Regola della pensione: ammortamento completo fino al 64°/65° anno di età
• Cosa ne consegue: l’ammortamento deve avvenire al più tardi entro i 60 anni d’età (la scadenza dei 15 anni ha la precedenza)

Buono a sapersi: se l’acquisto dell’immobile avviene successivamente, prevale la scadenza della pensione. Chi infatti acquista a 55 anni non ha più 15 anni di tempo per rimborsare il credito, ma solo fino alla pensione.

Come funziona l’ammortamento di un’ipoteca?

Con l’ammortamento diretto rimborsate regolarmente importi alla banca, riducendo così i vostri debiti. Con l’ammortamento indiretto versate invece in una soluzione previdenziale – per lo più nel pilastro 3a – e in seguito utilizzate questo capitale per il rimborso.

Ammortamento diretto

Come funziona?

Versate regolarmente, di solito trimestralmente o annualmente, un importo direttamente alla vostra banca. Con ogni versamento riducete il debito ipotecario e anche gli interessi che pagate, perché avete meno debiti. Dal punto di vista fiscale ciò attualmente significa che meno interessi ipotecari dovete pagare, meno potete dedurre dalle imposte, poiché il vostro reddito imponibile aumenta. A partire dal 2029, dal momento che gli interessi ipotecari non saranno più deducibili, questo svantaggio verrà meno.

I vantaggi

• I vostri debiti diminuiscono nel tempo
• Gli interessi che pagate diminuiscono nel tempo
• Sinkende Schulden

Gli svantaggi

• Il vostro denaro è vincolato nell’immobile
• Avete meno flessibilità finanziaria
• Disponete di minori riserve di liquidità per spese impreviste
• Imposte: il calo dei tassi ipotecari diminuisce le deduzioni fiscali (presumibilmente fino al 2027)

Esempio: avete una 2a ipoteca di 120 000 franchi e ammortizzate ogni anno 8000 franchi. Dopo 15 anni l’ipoteca è completamente rimborsata. Gli interessi ipotecari annui diminuiscono costantemente.

Ammortamento indiretto

Come funziona?
Effettuate versamenti regolari in un conto di previdenza vincolata del pilastro 3a. Questo capitale viene costituito in pegno a favore della banca come garanzia. Il vostro debito ipotecario rimane invariato finché non utilizzerete il capitale risparmiato per rimborsarlo. Da un punto di vista fiscale, questo attualmente comporta un doppio vantaggio: sono infatti deducibili dal reddito imponibile sia i versamenti nel pilastro 3a sia gli invariati interessi ipotecari. A partire dal 2029, non sarà più possibile dedurre dalle imposte gli interessi ipotecari, ma solo i versamenti nel pilastro 3a.

I vantaggi

• I versamenti nel pilastro 3a sono deducibili fiscalmente
• Imposte: doppio vantaggio (fino al 2028) grazie alla deduzione del pilastro 3a e degli interessi ipotecari
• Potete investire il capitale di previdenza con una strategia orientata al rendimento
• Godete di flessibilità nell’utilizzo dell’avere del pilastro 3a
• Costruite parallelamente una previdenza per la vecchiaia

Gli svantaggi

• Il debito ipotecario inizialmente resta invariato
• I pagamenti degli interessi rimangono costanti
• Imposte: a partire dal 2029 non sarà più possibile dedurre gli interessi ipotecari ma solo il pilastro 3a
• Utilizzo obbligatorio del pilastro 3a con costituzione in pegno

Buono a sapersi: dopo la riforma, chi acquista una proprietà abitativa per la prima volta beneficerà presumibilmente di una deduzione limitata degli interessi debitori per 10 anni (il primo anno max 10 000 franchi per i coniugi / 5000 franchi per le persone non coniugate).

Esempio: avete una 2a ipoteca di 125 000 franchi e per 15 anni versate ogni anno 7258 franchi nel pilastro 3a. Considerando un rendimento medio del 2%, dopo 15 anni avrete accumulato 125 000 franchi, sufficienti per rimborsare l’intera 2a ipoteca.

I vantaggi fiscali dell’ammortamento indiretto

Con l’ammortamento indiretto godete attualmente di un vantaggio fiscale doppio:

1. I versamenti nel pilastro 3a sono infatti totalmente deducibili dal reddito imponibile
2. I tassi ipotecari rimangono costantemente elevati; anche questi sono deducibili fiscalmente

Con l’abolizione del valore locativo, che entrerà in vigore a partire dal periodo fiscale 2029, varrà quanto segue:
 

• gli interessi ipotecari non saranno più deducibili fiscalmente, né per la proprietà abitativa né per altri debiti quali quelli relativi a crediti privati o carte di credito
• i versamenti nel pilastro 3a rimarranno interamente deducibili
• il doppio vantaggio dell’ammortamento indiretto verrà meno

Di conseguenza, diventerà relativamente più interessante l’ammortamento diretto, con cui risparmierete sugli interessi senza subire svantaggi fiscali. L’ammortamento indiretto continuerà a essere interessante in termini di vantaggi del pilastro 3a, perderà però la sua attrattività per quanto riguarda i tassi d’interesse. Può rivelarsi opportuno combinare le due opzioni, ovvero versare nel pilastro 3a e al contempo effettuare un ammortamento diretto.

Raccomandazione per le ipoteche in essere da qui alla riforma

• Fino alla riforma (2029): se avete già predisposto un ammortamento indiretto, proseguitelo perché è tuttora conveniente per sfruttare il vantaggio doppio.
• Dopo l’entrata in vigore della riforma: verificate con la vostra banca se e quando vi conviene passare all’ammortamento diretto o a una combinazione delle due opzioni. Potete continuare a utilizzare il pilastro 3a anche se optate per l’ammortamento diretto, ma separatamente, ai fini della previdenza per la vecchiaia e non come garanzia costituita in pegno.

Particolarità in caso di primo acquisto di immobile

• Chi acquista per la prima volta una proprietà abitativa dopo l’entrata in vigore della riforma beneficia per 10 anni di una deduzione limitata degli interessi debitori (il primo anno max 10 000 franchi per i coniugi, in seguito l’importo deducibile diminuisce annualmente).
• Per la scelta dell’ammortamento ciò significa che, anche dopo la riforma, nei primi anni può convenire l’ammortamento indiretto, in quanto beneficiate di entrambi i vantaggi (3a + deduzione limitata degli interessi debitori). Dopo 10 anni, diventa più interessante l’ammortamento diretto.

Quando conviene effettuare un ammortamento volontario?

Non avete l’obbligo di rimborsare la 1a ipoteca, ma potete farlo su base volontaria. La convenienza di un ammortamento volontario dipende dalla vostra situazione personale: a quanto ammontano gli interessi? Quanto è importante per voi la flessibilità finanziaria? Tra quanti anni andrete in pensione?

Motivi a favore dell’ammortamento volontario di un’ipoteca

Quando conviene rimborsare volontariamente la 1a ipoteca?

• In vista del pensionamento: desiderate ridurre la vostra ipoteca a un importo sostenibile prima che il reddito scenda del 30-40% dopo la pensione.
• Considerazioni fiscali: presumibilmente a partire dal 2028 gli interessi ipotecari non saranno più deducibili, quindi verrà meno lo svantaggio fiscale dell’ammortamento.
• Considerazioni sul rendimento: quando gli interessi ipotecari superano il rendimento di un investimento, l’ammortamento vi fa risparmiare più di quanto vi frutterebbe il denaro.
• Sgravio psicologico: diminuire i debiti può dare maggiore sicurezza e migliorare la qualità di vita.

Cosa bisogna osservare in caso di ammortamenti volontari?

• Scadenza delle ipoteche: quando l’ipoteca è fissa, nella maggior parte dei casi è possibile ammortizzarla volontariamente solo alla scadenza. Prima non sono possibili ammortamenti di importo superiore a quello convenuto. Al momento di rinnovare l’ipoteca, pertanto, pianificate gli ammortamenti volontari.
• Rendimento o risparmio sugli interessi ipotecari: chi rimborsa l’ipoteca risparmia sugli interessi, ma rinuncia ai possibili rendimenti sugli investimenti. «Il rendimento a lungo termine di un investimento finanziario diversificato supera generalmente i costi risparmiati rimborsando un prestito ipotecario con, ad esempio, un tasso d’interesse del 3%», spiega Sacha Marienberg, responsabile Investment Office della Banca Migros. «Investire anziché ammortizzare rimane quindi un’opzione da tenere presente, indipendentemente dalla deducibilità fiscale degli interessi».
• Mantenere la flessibilità finanziaria: anche se non si investe in borsa, ci sono buoni motivi per non esagerare con gli ammortamenti: «Può essere più sensato mantenere una riserva di liquidità, ad esempio per le ristrutturazioni», afferma Sacha Marienberg. Ammortizzando si vincola più denaro nell’immobile, il che può comportare rischi di concentrazione nel mix patrimoniale. Aumentare l’ipoteca in un secondo momento richiede tempo e comporta spese.
• Sopportabilità dopo la pensione: ulteriori ammortamenti sono senz’altro opportuni in vista del pensionamento, quando l’ammontare della rendita è spesso inferiore del 30-40% rispetto al reddito da lavoro. In questo modo vi garantite la sopportabilità dell’ipoteca anche con un reddito ridotto.
• Conclusione: verificate se l’ammortamento volontario è adeguato alla vostra situazione di vita.

Il mio ammortamento potrebbe essere eccessivo?

Chi effettua ammortamenti eccessivi o rimborsa l’ipoteca con troppa rapidità vincola troppo capitale nell’immobile. In seguito, soprattutto in età avanzata, questo può costituire un problema.

• Mancanza di liquidità nella vecchiaia: dopo il pensionamento, molte persone hanno necessità di riserve finanziarie ad esempio per rinnovi, ristrutturazioni o spese sanitarie impreviste. Chi però ha destinato l’intero patrimonio al rimborso dell’ipoteca si ritrova senza liquidità.
• Aumentare nuovamente l’ipoteca è difficile: un’ipoteca già rimborsata difficilmente può essere aumentata in seguito, poiché la banca riverifica il fattore sopportabilità; ottenere un finanziamento ipotecario in pensione con un reddito ridotto può diventare difficile. Occorre tra l’altro tenere conto dei costi per riaccendere l’ipoteca.
• Considerazioni sul rendimento: come spiega Sacha Marienberg, responsabile Investment Office della Banca Migros: «Il rendimento a lungo termine di un investimento finanziario diversificato supera generalmente i costi di un’ipoteca con, ad esempio, un tasso d’interesse del 3%». Ammortizzando troppo si rinuncia a queste opportunità di rendimento.
• Trovare il giusto equilibrio: quanto conviene ammortizzare? Non esiste una regola generale, la decisione dipende dalla vostra situazione individuale, fate però attenzione a questi fattori:
  – Mantenete delle riserve: tenete da parte almeno 6-12 stipendi mensili come riserva
  – Pianificate bene: tenete conto fin da subito delle spese future, come le ristrutturazioni o le spese sanitarie in età avanzata
  – Combinate le opzioni: ammortizzate parzialmente e mantenete una certa liquidità
  – Verificate la sopportabilità: assicuratevi che l’ipoteca rimanga sostenibile anche dopo il pensionamento con un reddito ridotto

Ammortamento diretto e indiretto a confronto

Conclusioni

• La strategia di ammortamento giusta non è uguale per tutti. Che si tratti di ammortamento diretto, indiretto o di una combinazione delle due cose, la scelta giusta dipende dalla vostra situazione finanziaria, dai vostri obiettivi e dalla vostra fase di vita.
• Le principali conclusioni: la 2a ipoteca deve essere rimborsata entro 15 anni o comunque entro il pensionamento. Il rimborso della 1a ipoteca è volontario. Con l’ammortamento diretto riducete costantemente il debito e gli interessi da pagare. Con l’ammortamento indiretto costituite parallelamente la vostra previdenza per la vecchiaia nel pilastro 3a. Per l’ammortamento indiretto beneficiate attualmente di una doppia deduzione fiscale (pilastro 3a e interessi ipotecari). Con la riforma fiscale prevista dal 2029, per contro, non potrete più dedurre gli interessi ipotecari e solo il pilastro 3a continuerà a essere interessante sotto il profilo fiscale.
• Importante: ammortizzare eccessivamente può essere problematico. Fate in modo da restare finanziariamente flessibili per fare fronte a ristrutturazioni, spese sanitarie e spese impreviste in età avanzata. Aumentare un’ipoteca in un secondo momento è difficile e non garantito. Inoltre, ammortizzare la 1a ipoteca conviene solo se il risparmio sugli interessi supera il rendimento che deriverebbe da un investimento alternativo. 
• Tappe successive: fissate un colloquio di consulenza personale, nel quale vi illustreremo la strategia di ammortamento più adatta alle vostre esigenze e vi aiuteremo a prepararvi all’imminente riforma fiscale.
• Fissate una consulenza.