Vorbezug Pensionskasse und Säule 3a für Wohneigentum

Was gilt grundsätzlich bei der Eigenheimfinanzierung mithilfe von Vorsorgegeldern?

Wer in der Schweiz ein Eigenheim kaufen möchte, muss mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen. Die Bank finanziert in der Regel die restlichen 80 Prozent über eine Hypothek. Von den 20 Prozent Eigenkapital müssen mindestens 10 Prozent aus sogenannten «harten» Eigenmitteln stammen. Dazu zählen:
– Ersparnisse auf dem Sparkonto
– Guthaben aus der Säule 3a
– Erbvorbezüge oder Schenkungen.
Die anderen 10 Prozent des Eigenkapitals dürfen Sie aus Ihrer Pensionskasse (2. Säule) beziehen. Hier kommt die Wohneigentumsförderung (WEF) ins Spiel: Sie ermöglicht es Ihnen, Vorsorgegelder gezielt für den Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum einzusetzen.

Ein Beispiel
Bei einem Hauskauf von 800'000 Franken benötigen Sie 160'000 Franken Eigenkapital. Mindestens 80'000 Franken müssen aus harten Eigenmitteln stammen, etwa von Ihrem Sparkonto oder aus der Säule 3a. Die restlichen 80'000 Franken können Sie aus Ihrer Pensionskasse einbringen. Mehr dazu, wie viel Eigenmittel Sie für den Hauskauf brauchen, erfahren Sie in unserem Ratgeber-Beitrag «Wie viel Eigenmittel brauche ich für den Hauskauf?»

Wohneigentumsförderung (WEF)
Die Wohneigentumsförderung (WEF) ist eine staatlich geförderte Möglichkeit, Ihre Vorsorgegelder aus der 2. Säule und der Säule 3a für selbstbewohntes Wohneigentum zu nutzen. Das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) regelt diese Förderung und gibt Ihnen zwei Optionen:

1. Vorbezug: Sie lassen sich einen Teil oder das gesamte Guthaben aus Ihrer Pensionskasse oder Säule 3a bar auszahlen. Dieses Geld zählt als Eigenkapital und reduziert die benötigte Hypothek. Sie zahlen weniger Hypothekarzinsen, müssen aber das vorbezogene Kapital als Kapitalleistung versteuern und akzeptieren eine Kürzung Ihrer späteren Altersrente.
2. Verpfändung: Ihr Vorsorgekapital bleibt in der Pensionskasse, dient der Bank aber als zusätzliche Sicherheit. Die Bank rechnet das verpfändete Guthaben als Eigenkapital an und gewährt Ihnen eine höhere Hypothek. Sie zahlen dadurch mehr Hypothekarzinsen, im Gegenzug bleibt Ihre Altersvorsorge vollständig erhalten, und Sie zahlen keine Kapitalleistungssteuer.

Pensionskasse für Wohneigentum

ie Pensionskasse ist für viele die grösste Vermögensquelle beim Eigenheimkauf. Das angesparte Guthaben können Sie nutzen, um die erforderlichen Eigenmittel aufzubringen.

• Bearbeitungszeit: Rechnen Sie mit einer Bearbeitungszeit von bis zu sechs Monaten ab Antragstellung. Planen Sie den Vorbezug deshalb frühzeitig ein, damit beim Hauskauf keine Verzögerungen entstehen.
• Wie viel steht Ihnen zur Verfügung? Der maximal verfügbare Betrag ist auf Ihrem Versicherungsausweis unter «möglicher Betrag für Wohneigentum» oder «Betrag für Wohneigentumsförderung (WEF)» ausgewiesen. Dieser Betrag entspricht Ihrer Freizügigkeitsleistung und hängt – wie oben beschrieben – von Ihrem Alter ab. Wichtige Unterschiede zwischen Vorbezug und Verpfändung:

Säule 3a für Wohneigentum

Guthaben aus der Säule 3a gelten als «echtes» Eigenkapital und können flexibler eingesetzt werden als Pensionskassenguthaben. Sie zählen zu den harten Eigenmitteln und helfen Ihnen, die erforderlichen 10 Prozent des Kaufpreises aufzubringen:

• Kein Mindestbetrag: Im Gegensatz zur Pensionskasse gibt es bei der Säule 3a keinen Mindestbetrag von 20'000 Franken. Sie können auch kleinere Beträge für Wohneigentum einsetzen.

• Steuervorteil nutzen: Wenn Sie mehrere 3a-Konten besitzen, können Sie diese zeitlich gestaffelt beziehen. So verteilen Sie die Kapitalauszahlungen auf mehrere Steuerjahre und senken die Gesamtsteuerbelastung durch die Steuerprogression.
• Häufigkeit: Auch bei der Säule 3a gilt: Bezüge für Wohneigentum sind nur alle fünf Jahre möglich.
• Verpfändung: Genau wie bei der Pensionskasse können Sie auch Ihr 3a-Guthaben verpfänden statt vorbeziehen. Die Bank akzeptiert die Verpfändung als zusätzliche Sicherheit.

Beispiel für gestaffelte Bezüge: Sie besitzen drei 3a-Konten mit je 50'000 Franken. Beim Hauskauf beziehen Sie zunächst ein Konto. Nach fünf Jahren amortisieren Sie einen Teil Ihrer Hypothek mit dem zweiten Konto. So brechen Sie die Steuerprogression und zahlen insgesamt weniger Steuern, als wenn Sie alle drei Konten gleichzeitig bezogen hätten.

Vorbezug oder Verpfändung: Was sind die Vor- und Nachteile?

Die Wahl zwischen Vorbezug und Verpfändung ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Eigenheimfinanzierung. Beide Varianten haben ihre Berechtigung – welche für Sie die richtige ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.

• Vorbezug: Mehr Eigenkapital, tiefere Hypothek. Beim Vorbezug lassen Sie sich Geld aus Ihrer Pensionskasse oder Säule 3a bar auszahlen. Dieses Kapital verwenden Sie als Eigenkapital für Ihr Eigenheim.
• Vorteile des Vorbezugs:
  - Tiefere Hypothekarzinsen: Sie benötigen eine kleinere Hypothek und sparen Jahr für Jahr Zinsen.
  - Mehr Eigenkapital: Ihr Eigenkapitalanteil steigt, was Ihre finanzielle Sicherheit erhöht.
  - Einfachere Tragbarkeit: Mit einer kleineren Hypothek erfüllen Sie die Tragbarkeitsanforderungen der Bank leichter.
  - Flexibilität: Sie können das Geld sofort für den Kauf einsetzen.
• Nachteile des Vorbezugs:
  Gekürzte Altersrente: Ihr Pensionskassenguthaben sinkt, was zu einer tieferen Rente im Alter führt.
  - Vorsorgelücke bei Tod oder Invalidität: Die Leistungen der Pensionskasse im Todes- oder Invaliditätsfall reduzieren sich.
  - Sofortige Steuerlast: Sie müssen das vorbezogene Kapital als Kapitalleistung versteuern – je nach Kanton und Höhe zwischen 3 und 15 Prozent.
  - Veräusserungsbeschränkung: Ein Verkauf der Immobilie ist nur mit Rückzahlung des Vorbezugs möglich.
  - Weniger Steuerabzug: Sie können weniger Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen.

• Verpfändung: Volle Altersvorsorge, höhere Hypothek. Bei der Verpfändung bleibt Ihr Vorsorgekapital in der Pensionskasse. Die Bank akzeptiert es aber als zusätzliche Sicherheit und gewährt Ihnen eine höhere Hypothek.
• Vorteile der Verpfändung:
  - Volle Altersvorsorge: Ihr Pensionskassenguthaben bleibt vollständig erhalten.
  - Kein Steuerabzug: Sie zahlen keine Kapitalleistungssteuer.
  - Höherer Steuerabzug: Sie können mehr Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen.
  - Voller Vorsorgeschutz: Die Leistungen bei Tod oder Invalidität bleiben unverändert.
  - Schnellere Abwicklung: Keine Wartezeit von bis zu sechs Monaten wie beim Vorbezug.
• Nachteile der Verpfändung:
  Höhere Hypothekarzinsen: Sie zahlen auf eine grössere Hypothek Zinsen.
  - Erschwerte Tragbarkeit: Die höhere Hypothek kann die Tragbarkeitsberechnung erschweren.
  - Eingeschränkte Verfügbarkeit: Sie benötigen die Zustimmung der Bank, falls Sie später Ihr Vorsorgekapital beziehen möchten.
  - Keine Zinserträge auf Vorsorgekapital während Pfandperiode: Bei manchen Vorsorgeeinrichtungen.

Was sind mögliche Auswirkungen und Risiken eines Vorbezugs?

Ein Vorbezug verschafft Ihnen sofort Eigenkapital für Ihr Eigenheim – doch er hat auch Konsequenzen für Ihre finanzielle Zukunft. Informieren Sie sich über die wichtigsten Auswirkungen, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.

Reduzierte Altersleistung

Ein Pensionskassen-Vorbezug reduziert Ihr Altersguthaben sofort und senkt lebenslang Ihre Altersrenten. Je nach Reglement Ihrer Pensionskasse können auch die Invaliditäts- und Hinterlassenenrenten gekürzt werden. Die Vorsorgelücke lässt sich nur durch Rückzahlung, Pensionskassen-Einkäufe oder höhere Säule-3a-Beiträge schliessen.

• Das heisst konkret: Vorbezug = sofortige Kürzung der Altersrente. 
• Ein Rechenbeispiel: Sie beziehen mit 40 Jahren 100'000 Franken aus Ihrer Pensionskasse vor. Bis zur Pensionierung mit 65 Jahren fehlen Ihnen diese 100'000 Franken plus die entgangenen Zinsen und Altersgutschriften – das können je nach Rendite bis zu 200'000 Franken sein. Bei einem Umwandlungssatz von 6 Prozent bedeutet das eine Renteneinbusse von rund 1000 Franken pro Monat – ein Leben lang.
• Ausgleichs-Optionen:
  - Einkauf in die Pensionskasse: Nach der Rückzahlung des Vorbezugs können Sie wieder freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse tätigen. Diese sind steuerlich abzugsfähig und helfen, die Vorsorgelücke zu schliessen. Beachten Sie: Solange der Vorbezug nicht vollständig zurückbezahlt ist, sind keine steuerlich abzugsfähigen Einkäufe möglich.
  - Höhere 3a-Einzahlungen: Schöpfen Sie den jährlichen Maximalbetrag der Säule 3a konsequent aus. So bauen Sie zusätzliches Alterskapital auf und profitieren von Steuerabzügen.
  - Rückzahlung des Vorbezugs: Sie können einen Vorbezug jederzeit freiwillig ganz oder teilweise zurückzahlen – mindestens 10'000 Franken pro Tranche. Das Pensionskassen-Reglement bestimmt, wie kurz vor dem ordentlichen AHV-Alter ein Rückkauf noch möglich ist. Bei den meisten Pensionskassen ist eine Rückzahlung bis drei Jahre vor der Pensionierung erlaubt.
  - Abschluss einer Risikoversicherung: Vor allem für Familien empfiehlt sich eine private Risikoversicherung, um die reduzierten Leistungen bei Tod oder Invalidität abzudecken. So schützen Sie Ihre Angehörigen vor finanziellen Engpässen.

Steuerliche Auswirkungen

Wenn Sie für Ihr Eigenheim Vermögen aus der Säule 3a und/oder Pensionskasse vorbeziehen, wird eine Kapitalleistungssteuer fällig. Diese wird getrennt vom übrigen Einkommen auf Ebene Bund, Kanton, Gemeinde und Kirche erhoben. Je nach Wohnort und Höhe des bezogenen Kapitals beträgt die Steuer zwischen 3 und 15 Prozent des bezogenen Vermögens.

• Wichtig zu wissen:
  - Die Steuer ist noch im Bezugsjahr fällig.
  - Die Pensionskasse informiert die Eidgenössische Steuerverwaltung innert 30 Tagen über den Vorbezug.
  - Das vorbezogene Kapital darf nicht zur Begleichung der Steuerschuld verwendet werden.
  - Die Steuerbehörde Ihres Wohnorts stellt Ihnen die Rechnung zu
• Steuerprogression brechen: Wer Teilbeträge auf mehrere Jahre verteilt, kann die Steuerprogression brechen und so die Gesamtbelastung senken. Wenn Sie beispielsweise 150'000 Franken benötigen, können Sie zuerst 80'000 Franken aus der Säule 3a beziehen und fünf Jahre später 70'000 Franken aus der Pensionskasse. So zahlen Sie insgesamt weniger Steuern als bei einem einmaligen Bezug von 150'000 Franken.
• Steuerrückerstattung bei Rückzahlung: Ein Gesuch um Rückerstattung der Kapitalleistungssteuer ist nach der Rückzahlung des Vorbezugs innerhalb von drei Jahren möglich. Sie erhalten von Ihrer Pensionskasse nach der Rückzahlung das entsprechende Formular zugestellt.
• Steuerliche Folgen langfristig: Mit einem Vorbezug können Sie weniger Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen, da Ihre Hypothek kleiner ist. Bei einer Verpfändung hingegen bleibt die Hypothek höher, und Sie profitieren von einem grösseren Steuerabzug für Schuldzinsen.
• Unser Tipp: Nutzen Sie den Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung für eine erste Berechnung. Für eine individuelle Steuerplanung empfehlen wir Ihnen, sich von einer Fachperson beraten zu lassen.

Mögliche Rückzahlung

Grundsätzlich gilt: Wer sein Eigenheim verkauft, muss den vorbezogenen Betrag an die Pensionskasse oder 3a-Stiftung zurückzahlen. Diese obligatorische Rückzahlung dient dem Schutz Ihrer Altersvorsorge.

• Obligatorische Rückzahlung wird fällig bei:
  - Verkauf des Wohneigentums an eine nicht vorsorgerechtlich begünstigte Person
  - Einräumung von Rechten, die wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommen (z.B. Nutzniessung)
  - Tod der versicherten Person, sofern keine Hinterlassenenleistungen ausbezahlt werden
• Ausnahmen von der Rückzahlungspflicht: Die Rückzahlung entfällt, wenn Sie das Wohneigentum an eine vorsorgerechtlich begünstigte Person übertragen – z.B. an Ihren Ehepartner, Ihren eingetragenen Partner oder ein minderjähriges Kind. Diese Person unterliegt dann denselben Rückzahlungspflichten wie Sie.
• Zwei-Jahres-Frist bei Wiederverwendung: Wollen Sie den Erlös aus dem Verkauf innerhalb von zwei Jahren wieder für selbstbewohntes Wohneigentum einsetzen, können Sie den Betrag auf ein Freizügigkeitskonto überweisen. In diesem Fall müssen Sie den Vorbezug nicht zurückzahlen. Vorausgesetzt, Sie investieren das Geld tatsächlich innert dieser Frist in eine neue Immobilie. Ihre Pensionskasse ist darüber schriftlich zu informieren.
• Freiwillige Rückzahlung: Sie können Ihren Vorbezug jederzeit ganz oder teilweise freiwillig zurückzahlen. Der Mindestbetrag pro Rückzahlung beträgt 10'000 Franken. Bei einer Rückzahlung erhöht sich Ihr Altersguthaben wieder, und Sie können innerhalb von drei Jahren eine Rückerstattung der bezahlten Kapitalleistungssteuer beantragen.
• Frist für Rückzahlung: Die Möglichkeit zur Rückzahlung besteht bis zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen, bis zum Eintritt eines anderen Vorsorgefalls (Tod oder Invalidität) oder bis zur Barauszahlung der Freizügigkeitsleistung. Die meisten Pensionskassen erlauben Rückzahlungen bis drei Jahre vor der ordentlichen Pensionierung.
• Veräusserungsbeschränkung im Grundbuch: Beim Vorbezug trägt Ihre Pensionskasse eine Veräusserungsbeschränkung im Grundbuch ein. Diese stellt sicher, dass Sie das Eigenheim nicht ohne Rückzahlung des Vorbezugs verkaufen können. Die Beschränkung wird erst aufgehoben, wenn Sie den Vorbezug vollständig zurückbezahlt haben oder ein Vorsorgefall eingetreten ist.

Fazit

• Nutzen Sie Ihre Vorsorgegelder klug: Ein Vorbezug verschafft Ihnen sofort Eigenkapital und bringt Sie Ihrem Eigenheim einen grossen Schritt näher. Bedenken Sie jedoch die einmalige Kapitalsteuer und bei einem PK-Bezug die Kürzung Ihrer Altersrente sowie von Todesfall- und Invaliditätsleistusngen. Eine Verpfändung belässt Ihr Alterskapital hingegen unangetastet und vermeidet eine einmalige Kapitalsteuer, erhöht aber Hypothek und Zinskosten.
• Die richtige Wahl hängt von Ihrer individuellen Situation ab: Wie wichtig ist Ihnen Ihre Altersvorsorge? Wie steht es um Ihre Tragbarkeit? Welche steuerlichen Auswirkungen hat die jeweilige Variante für Sie? Und wie viel Zeit haben Sie noch, um eine allfällige Vorsorgelücke zu schliessen?
• Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich eine detaillierte Vergleichsrechnung erstellen, die beide Varianten über die gesamte Laufzeit gegenüberstellt – inklusive Zinskosten, Steuerbelastung und Auswirkungen auf Ihre Altersvorsorge. So treffen Sie eine fundierte Entscheidung, die zu Ihren Lebensumständen passt.
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