Prelievo anticipato dalla cassa pensioni e dal pilastro 3a per la proprietà di abitazioni

Cosa prevede in linea di principio il finanziamento di un’abitazione di proprietà con ricorso agli averi di previdenza?

Chi desidera acquistare un’abitazione di proprietà in Svizzera deve apportare un capitale proprio pari ad almeno il 20% del prezzo d’acquisto. Di norma la banca finanzia il restante 80% con un’ipoteca. Almeno il 10% del capitale proprio deve provenire dai cosiddetti mezzi propri «effettivi». Tra questi rientrano:
– i fondi sul conto di risparmio
– gli averi del pilastro 3a
– gli anticipi ereditari o le donazioni
Il restante 10% del capitale proprio può provenire dalla cassa pensioni (2º pilastro). È qui che entra in gioco la promozione della proprietà di abitazioni (PPA), che vi consente di impiegare in modo mirato gli averi di previdenza per acquistare una proprietà abitativa a uso proprio.

Facciamo un esempio:
per acquistare una casa del valore di 800 000 franchi vi serve un capitale proprio pari a 160 000 franchi. Almeno 80 000 franchi di tale capitale devono provenire da mezzi propri effettivi, ad esempio dal vostro conto di risparmio o dal pilastro 3a. I restanti 80 000 franchi potranno provenire dalla cassa pensioni.
Per saperne di più sull’ammontare di capitale proprio necessario per acquistare una casa, consultate il nostro articolo della guida ««Acquistare una propria casa: quanto capitale proprio serve?»

Promozione della proprietà di abitazioni (PPA)
La promozione della proprietà di abitazioni (PPA) è una possibilità agevolata dallo Stato che permette di utilizzare gli averi di previdenza del 2º pilastro e del pilastro 3a per una proprietà abitativa per uso proprio. La Legge federale sulla previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l’invalidità (LPP) disciplina questa promozione e vi offre due opzioni:

1. Prelievo anticipato: vi fate versare in contanti una parte o l’intero avere della cassa pensioni o del pilastro 3a. Questo denaro conta come capitale proprio e riduce l’ipoteca necessaria. Pagate meno interessi ipotecari, ma per contro il capitale prelevato anticipatamente viene tassato come prestazione in capitale e la vostra futura rendita di vecchiaia viene ridotta.
2. Costituzione in pegno: il vostro capitale di previdenza resta nella cassa pensioni, ma costituisce una garanzia supplementare per la banca. La banca conteggia l’avere costituito in pegno come capitale proprio e vi concede un’ipoteca più elevata. In questo modo pagate più interessi ipotecari, ma in compenso la vostra previdenza per la vecchiaia rimane integra e non siete tenuti a versare l’imposta sulle prestazioni in capitale.

Cassa pensioni per la proprietà di abitazioni

Per molti la cassa pensioni è la principale fonte di patrimonio per l’acquisto di un’abitazione di proprietà. Potete utilizzare il capitale risparmiato per apportare i mezzi propri necessari.

• Tempi di evasione: prevedete fino a sei mesi per l’evasione della domanda a partire dalla presentazione. Pianificate, quindi, per tempo il prelievo anticipato, così da evitare ritardi nell’acquisto della casa.
• Quanto avete a disposizione? L’importo massimo disponibile è indicato sul certificato d’assicurazione alla voce «Importo possibile per la proprietà di abitazioni» o «Importo per la promozione della proprietà di abitazioni (PPA)». Questo importo corrisponde alla vostra prestazione di libero passaggio e dipende, come già detto, dalla vostra età. Importanti differenze tra prelievo anticipato e costituzione in pegno:

Pilastro 3a per la proprietà abitativa

Gli averi del pilastro 3a sono considerati capitale proprio «reale» e possono essere utilizzati con maggior flessibilità rispetto agli averi della cassa pensioni. Si tratta di mezzi propri effettivi e vi aiutano a finanziare il 10% richiesto del prezzo d’acquisto:

• Nessun importo minimo: a differenza della cassa pensioni, nel pilastro 3a non è previsto un importo minimo di 20 000 franchi. Per la proprietà di abitazioni potete anche impiegare importi più bassi.
• Vantaggio fiscale: se disponete di più conti 3a, potete prelevare in modo scaglionato nel tempo. Così facendo, ripartite i pagamenti del capitale su più anni fiscali e riducete l’onere fiscale complessivo grazie alla progressione fiscale.
• Frequenza: anche per il pilastro 3a, i prelievi per la proprietà di abitazioni sono possibili solo ogni cinque anni.
• Costituzione in pegno: proprio come per la cassa pensioni, potete costituire in pegno anche l’avere del pilastro 3a invece di effettuare un prelievo anticipato. La banca accetta la costituzione in pegno come garanzia supplementare.

Esempio di prelievi scaglionati: disponete di tre conti 3a da 50 000 franchi ciascuno. Per l’acquisto di un’abitazione, prelevate innanzitutto l’avere di un conto. Dopo cinque anni ammortizzate una parte della vostra ipoteca con il secondo conto. In questo modo interrompete la progressione fiscale pagando nel complesso meno imposte rispetto a quanto avreste fatto prelevando da tutti e tre i conti contemporaneamente.

Prelievo anticipato o costituzione in pegno: quali sono i vantaggi e gli svantaggi?

La scelta tra prelievo anticipato e costituzione in pegno è una delle decisioni più importanti quando si finanzia un’abitazione di proprietà. Entrambe le varianti sono legittime: quella giusta per voi dipende dalla vostra situazione personale.

• Prelievo anticipato: più capitale proprio, ipoteca più bassa. Scegliendo un prelievo anticipato vi fate versare in contanti l’avere della cassa pensioni o del pilastro 3a. Questo capitale può essere utilizzato come capitale proprio per la vostra abitazione di proprietà.
• Vantaggi del prelievo anticipato:
  - interessi ipotecari più bassi: avete bisogno di un’ipoteca di importo inferiore e risparmiate anno dopo anno sugli interessi.
  - capitale proprio più elevato: la quota di capitale proprio aumenta, accrescendo la vostra sicurezza finanziaria.
  - sopportabilità semplificata: con un’ipoteca più bassa soddisfate più facilmente il requisito di sopportabilità della banca.
  - flessibilità: potete utilizzare subito il denaro per l’acquisto.
• Svantaggi del prelievo anticipato:
  - rendita di vecchiaia ridotta: il vostro avere della cassa pensioni diminuisce, determinando una rendita inferiore in età avanzata.
  - lacuna previdenziale in caso di decesso o invalidità: le prestazioni della cassa pensioni in caso di decesso o invalidità si riducono.
  - onere fiscale immediato: il capitale prelevato anticipatamente viene tassato come prestazione in capitale, a seconda del cantone e dell’importo tra il 3% e il 15%.
  - limitazione del diritto d’alienazione: la vendita dell’immobile è possibile solo con il rimborso del prelievo anticipato.
  - minore deduzione fiscale: potete dedurre meno interessi debitori dal reddito imponibile.

• Costituzione in pegno: previdenza per la vecchiaia integra, ipoteca più elevata. Se optate per la costituzione in pegno, il vostro capitale di previdenza resta nella cassa pensioni. La banca lo accetta però come garanzia supplementare e vi concede un’ipoteca più elevata.
• Vantaggi della costituzione in pegno:
  - previdenza per la vecchiaia integra: il vostro avere della cassa pensioni viene mantenuto integralmente.
  - nessuna deduzione fiscale: non pagate l’imposta sulle prestazioni in capitale.
  - maggiore deduzione fiscale: potete dedurre più interessi debitori dal reddito imponibile.
  - copertura previdenziale completa: le prestazioni in caso di decesso o invalidità rimangono invariate.
  - evasione più rapida: nessun tempo di attesa fino a sei mesi come per il prelievo anticipato.
• Svantaggi della costituzione in pegno:
  - interessi ipotecari più elevati:pagate interessi su un’ipoteca più elevata.
  - sopportabilità più difficile: l’ipoteca più elevata può rendere più gravoso il calcolo della sostenibilità.
  - disponibilità limitata: avete bisogno del consenso della banca se in seguito intendete prelevare il vostro capitale di previdenza.
  - nessun reddito da interessi sul capitale di previdenza durante il periodo di pegno: presso alcuni istituti di previdenza.

Quali sono i possibili effetti e rischi di un prelievo anticipato?

Un prelievo anticipato fornisce subito capitale proprio per la vostra abitazione di proprietà, ma ha anche conseguenze per il vostro futuro finanziario. Informatevi sui principali effetti in modo da poter prendere una decisione informata.

Prestazione di vecchiaia ridotta

Un prelievo anticipato dalla cassa pensioni riduce immediatamente il vostro avere di vecchiaia e le vostre rendite di vecchiaia per tutta la vita. A seconda del regolamento della vostra cassa pensioni, possono essere ridotte anche le rendite d’invalidità e per i superstiti. Questa lacuna previdenziale può essere colmata solo attraverso un rimborso, riscatti nella cassa pensioni o contributi più elevati nel pilastro 3a.

• In concreto un prelievo anticipato significa: riduzione immediata della rendita di vecchiaia.
• Esempio di calcolo: a 40 anni prelevate 100 000 franchi dalla cassa pensioni. Fino al pensionamento all’età di 65 anni vi mancheranno questi 100 000 franchi, che sommati agli interessi e agli accrediti di vecchiaia persi, possono ammontare fino a 200 000 franchi, a seconda del rendimento. Con un’aliquota di conversione del 6%, ciò equivale a una perdita della rendita di circa 1000 franchi al mese, per tutta la vita.
• Opzioni di compensazione:
  - riscatto nella cassa pensioni: dopo il rimborso del prelievo anticipato potete effettuare nuovi riscatti volontari nella cassa pensioni. Questi sono deducibili dalle imposte e aiutano a colmare eventuali lacune previdenziali. Attenzione: finché il prelievo anticipato non viene interamente rimborsato, non è possibile effettuare riscatti deducibili dalle imposte.
  - versamenti più elevati nel pilastro 3a: sfruttate sistematicamente l’importo massimo annuo del pilastro 3a. In questo modo costituite un capitale di vecchiaia supplementare e beneficiate di deduzioni fiscali.
  - rimborso del prelievo anticipato: in qualsiasi momento avete la possibilità di rimborsare volontariamente un prelievo anticipato, interamente o in parte, con tranche di importo minimo di 10 000 franchi. Il regolamento della cassa pensioni stabilisce quanti anni prima dell’età ordinaria AVS è ancora possibile effettuare un rimborso. Per la maggior parte delle casse pensioni è consentito un rimborso fino a tre anni prima del pensionamento.
  - stipulazione di un’assicurazione contro i rischi: soprattutto per le famiglie è consigliabile stipulare un’assicurazione privata contro i rischi per coprire le prestazioni ridotte in caso di decesso o invalidità. In questo modo proteggete i vostri familiari da difficoltà finanziarie.

Conseguenze fiscali

Se prelevate anticipatamente del capitale dal pilastro 3a e/o dalla cassa pensioni per l’abitazione di proprietà, siete tenuti a versare un’imposta sulle prestazioni in capitale, che viene prelevata separatamente dal resto del reddito a livello di Confederazione, cantone, comune e chiesa. A seconda del luogo di domicilio e dell’ammontare del capitale prelevato, l’imposta varia dal 3 al 15% del patrimonio prelevato.

• Importante:
  - L’imposta è dovuta nell’anno di riferimento.
  - La cassa pensioni informa del prelievo anticipato l’Amministrazione federale delle contribuzioni entro 30 giorni.
  - Il capitale prelevato anticipatamente non può essere utilizzato per il pagamento del debito fiscale.
  - L’autorità fiscale del vostro domicilio vi invia la fattura.
• Interrompere la progressione fiscale: ripartendo gli importi parziali su più anni si può interrompere la progressione fiscale e ridurre così l’onere complessivo. Se ad esempio vi occorrono 150 000 franchi, potete prima prelevare 80 000 franchi dal pilastro 3a e cinque anni dopo 70 000 franchi dalla cassa pensioni. In questo modo pagate meno imposte rispetto a un prelievo unico di 150 000 franchi.
• Rimborso dell’imposta in caso di rimborso del prelievo anticipato: una richiesta di rimborso dell’imposta sulle prestazioni in capitale è possibile entro tre anni dal rimborso del prelievo anticipato. Dopo il rimborso, la vostra cassa pensioni vi invierà il relativo modulo.
• Conseguenze fiscali a lungo termine: con un prelievo anticipato potete dedurre meno interessi debitori dal reddito imponibile poiché la vostra ipoteca sarà inferiore. In caso di costituzione in pegno, invece, l’ipoteca rimane più elevata e voi beneficiate di una maggiore deduzione fiscale per gli interessi debitori.
• Il nostro consiglio: per un primo calcolo utilizzate il calcolatore d’imposta dell’Amministrazione federale delle contribuzioni. Per una pianificazione fiscale individuale vi consigliamo di rivolgervi a uno o una specialista.

Eventuale rimborso

In linea di massima, chi vende la propria abitazione deve rimborsare l’importo prelevato anticipatamente alla cassa pensioni o alla fondazione di previdenza 3a. Questo rimborso obbligatorio serve a proteggere la vostra previdenza per la vecchiaia.

• Il rimborso obbligatorio è previsto nei seguenti casi:
  - vendita della proprietà di abitazioni a una persona non beneficiaria ai sensi del diritto previdenziale
  - concessione di diritti economicamente equivalenti a una vendita (ad es. usufrutto)
  - decesso della persona assicurata, se non vengono corrisposte prestazioni per i superstiti
• Eccezioni all’obbligo di rimborso: il rimborso non è dovuto in caso di trasferimento della proprietà di abitazioni a una persona beneficiaria ai sensi del diritto previdenziale, ad es. al coniuge, al partner registrato o a un figlio minorenne. Questa persona sarà quindi soggetta ai vostri stessi obblighi di rimborso.
• Termine di due anni per il riutilizzo: se entro due anni intendete riutilizzare il ricavato della vendita per una proprietà abitativa per uso proprio, potete trasferire l’importo su un conto di libero passaggio. In questo caso non dovrete rimborsare il prelievo anticipato, a condizione che poi investiate effettivamente il denaro in un nuovo immobile entro questo termine. La vostra cassa pensioni deve essere informata per iscritto.
• Rimborso volontario: potete rimborsare in qualsiasi momento il vostro prelievo anticipato, in tutto o in parte, su base volontaria. L’importo minimo per ciascuna tranche di rimborso è di 10 000 franchi. In caso di rimborso, il vostro avere di vecchiaia aumenta nuovamente e potete richiedere entro tre anni il rimborso dell’imposta sulle prestazioni in capitale pagata.
• Termine per il rimborso: la possibilità di rimborso sussiste fino all’insorgere del diritto regolamentare alle prestazioni di vecchiaia, fino al verificarsi di un altro caso di previdenza (decesso o invalidità) o fino al pagamento in contanti della prestazione di libero passaggio. La maggior parte delle casse pensioni consente il rimborso fino a tre anni prima del pensionamento ordinario.
• Limitazione del diritto d’alienazione nel registro fondiario: in caso di prelievo anticipato la vostra cassa pensioni registra nel registro fondiario una limitazione del diritto d’alienazione. Ciò garantisce che non possiate vendere l’abitazione di proprietà senza prima aver rimborsato il prelievo anticipato. La limitazione viene revocata soltanto se avete rimborsato integralmente il prelievo anticipato o quando si verifica un caso di previdenza.

Conclusioni

• Utilizzate i vostri averi di previdenza con saggezza: il prelievo anticipato vi procura subito capitale proprio e rende più realistico il sogno di un’abitazione di proprietà. Considerate però l’imposta sul capitale una tantum e, in caso di prelievo dalla CP, la successiva riduzione della vostra rendita di vecchiaia nonché delle prestazioni di decesso e di invalidità. Una costituzione in pegno, invece, lascia intatto il vostro capitale di vecchiaia ed evita un’imposta sul capitale una tantum, ma aumenta l’ipoteca e gli oneri da interessi.
• La scelta della soluzione più adatta dipende dalla vostra situazione individuale: quanto è importante per voi la previdenza per la vecchiaia? Com’è la vostra sopportabilità? Quali sono le conseguenze fiscali di ciascuna variante per voi? E quanto tempo avete ancora per colmare un’eventuale lacuna previdenziale?
• Il nostro consiglio: fate allestire un calcolo comparativo dettagliato che raffronti entrambe le varianti per l’intera durata, compresi gli oneri da interessi, l’onere fiscale e le ripercussioni sulla previdenza per la vecchiaia. In tal modo potrete prendere una decisione fondata, in linea con le vostre condizioni di vita.
• I nostri tool online gratuiti forniscono una prima panoramica basata sui dati delle opzioni che avete a disposizione:
  – Calcolatore della previdenza: determina il risparmio fiscale e il potenziale di risparmio
  – Calcolatore del prelievo di capitale: calcola l’imposta una tantum sulle prestazioni in capitale in caso di prelievo anticipato
  –  Calcolatore ipotecario e della sopportabilità: verifica i tassi d’interesse e simula l’addebito mensile
• Il team di esperti della Banca Migros sarà lieto di consigliarvi sulla soluzione più adatta al vostro budget, alla vostra propensione al rischio e ai progetti futuri. Fissate oggi stesso una consulenza non vincolante.