Gli elevati tassi ipotecari condizionano il mercato USA delle proprietà abitative
Stipulare una nuova ipoteca negli USA ora costa di più. Il tasso d’interesse medio per un’ipoteca standard è notevolmente più elevato rispetto all’inizio dell’anno. Ecco perché, per molti proprietari, vendere la propria casa o traslocare non è più così allettante, dato che le condizioni d’interesse più vantaggiose delle ipoteche stipulate in passato non possono più essere mantenute.
Svizzera - USA: grandi differenze tra i sistemi ipotecari
Mentre in Svizzera a dominare il mercato sono le ipoteche fisse vincolate a breve termine e l’ipoteca SARON, negli Stati Uniti si sottoscrivono prevalentemente ipoteche a tasso fisso a 15 o 30 anni con tasso d’interesse invariato per l’intera durata. Gli acquirenti beneficiano così di maggiore prevedibilità e sicurezza e possono stipulare ipoteche di lunga durata quando i tassi sono bassi. Possono inoltre rifinanziare l’ipoteca in qualsiasi momento, qualora i tassi scendano. La lunga durata offre una protezione di fronte a un eventuale rialzo.
In caso di vendita, invece, si stipula solitamente un nuovo contratto con il tasso ipotecario corrente e si rischia di perdere quello precedente, più vantaggioso. Di conseguenza, molti proprietari di abitazioni non vogliono vendere adesso, soprattutto se hanno stipulato la loro ipoteca tra il 2021 e il 2022, quando i tassi ipotecari a lungo termine negli Stati Uniti erano ancora intorno al 3%. Attualmente si attestano al 7% circa. Vi è già una differenza rispetto all’inizio dell’anno, quando la media era ancora di poco superiore al 6%.
Scarsa l’offerta, contenuta la domanda
Sebbene l’offerta di immobili esistenti sia in leggera ripresa, nel raffronto di lungo periodo essa rimane comunque scarsa, pertanto i prezzi possono rimanere stabili.
L’offerta non è in grado di crescere in tempi brevi, anche per via del problema dei prezzi più elevati delle nuove ipoteche, motivo per cui molti proprietari di abitazioni sono restii a vendere. La costruzione di nuovi immobili può compensare per certi versi questa carenza, senza però riuscire a coprire del tutto il fabbisogno.
Al momento, comunque, la domanda non è molto elevata. Naturalmente molti vorrebbero acquistare un immobile per uso proprio, ma i prezzi sono spesso troppo alti per tanti potenziali acquirenti, anche se di recente i prezzi nominali tendono leggermente al rialzo. Questo si riflette a sua volta nei bassi volumi di transazioni, attualmente inferiori rispetto agli anni precedenti. I potenziali acquirenti sono decisamente più sensibili ai prezzi, e i prezzi elevati, uniti agli alti tassi ipotecari, riducono la sostenibilità finanziaria. A seguito dell’aumento dell’inflazione negli USA si osserva un calo dei prezzi in termini reali.
La crescita dell’inflazione ha spinto la Fed a innalzare all’unanimità il tasso di riferimento il mese scorso. Ma negli USA i tassi ipotecari sono più strettamente collegati al rendimento dei titoli di Stato USA a 10 anni che al tasso di riferimento, in particolare data la struttura delle scadenze e dei rischi del mercato immobiliare statunitense.
Un contesto difficile per chi intende acquistare
Per chi intende acquistare, l’attuale situazione del mercato immobiliare residenziale americano presenta delle difficoltà. Ci si trova di fronte a un’offerta limitata, a prezzi che si mantengono su livelli elevati e a un finanziamento oneroso. Eppure, il desiderio di molti continua a essere quello di avere una casa propria.
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